定期預金ではなかなかお金が増えないこのご時世、アパート経営などの不動産投資を検討しているサラリーマンの方も多いのではないでしょうか。
不動産投資をするには多額の自己資金が必要ですが、足りない場合には不動産投資ローンを活用するのが一般的です。
ただし、融資基準が厳しく審査落ちの可能性もあります。
カードローンの利用も、不動産投資ローンの審査に影響を与えます。
場合によっては、そのカードローンで不動産投資の元手を借りるのもありです。
この記事では、不動産投資ローンの審査に及ぼすカードローンの影響、カードローンを不動産投資の元手で使う際の注意点とともに、おすすめカードローンも紹介します。
■不動産投資ローンとは？
不動産投資を専門としたローンとしては、「不動産投資ローン」があります。
不動産投資ローンの概要が分からない、と相談する質問者も多いので、ここではオリックス銀行の不動産投資ローンを例にその特徴を紹介しましょう。
１．保証料・保証料団体信用生命保険料が不要
一般的な住宅ローンでは、保証料や保証料・団体信用生命保険料がかかる場合があります。
団体信用生命保険とは、ローン利用者である被保険者が万が一返済不能になった時、以降の残債を免除してくれる保険です。
オリックス銀行の不動産投資ローンでは、保証料・団体信用生命保険料が必要ありません。
２．来店は必要
オリックス銀行はネット銀行のため、通常は来店の必要がありませんが、不動産投資ローンに関しては、銀行窓口ではなく住宅ローンプラザへの来店が必要です。
また、資産管理会社（不動産の賃貸や管理のみを目的とした会社）で借り入れを希望する際には、住宅ローンプラザへ相談してください。
３．ホームページで事前審査が可能
オリックス銀行の不動産投資ローンは、セレクトコースというコースでは非常にお得な融資条件となっています。
固定金利は年2.3％～2.5％、変動金利は年2.675％（店頭表示金利からの引き下げ幅は1％）となっています。
借入限度額は1000万円以上2億円以内で、借入期間は35年以内です。
セレクトコースに申し込む際には、利用要件に該当する場合に限り、事前審査がホームページ上で申込可能です。
４．審査の流れ
審査の流れとしては、以下のようになっています。
- 事前審査の申込
- オリックス銀行担当者より連絡
- 融資可能と判断されれば正式申し込み
- 本融資審査
- 融資内定、契約手続き
- 融資実行
５．カードローンは不動産投資ローンの審査に影響を与える場合も
不動産投資に使うお金は、不動産投資ローンで借り入れするのがベストですが、カードローンを利用していると、不動産投資の審査に影響を与える可能性もあるので、注意が必要です。
■カードローンは不動産投資ローンの審査に影響する
土地や建物などを購入して、アパート経営や賃貸併用住宅への投資をしようという方は、ローンを組むことがほとんどです。
１. 個人信用情報は共有されている
カードローンが不動産投資ローンの審査に影響を与える要因として挙げられるのが、「個人信用情報」の存在です。
●利用者のお金の借入を記録したものが「個人信用情報」
個人信用情報とは、利用者のお金の借入利用実績や返済実績などを記録してある情報です。
住宅ローンや不動産投資ローンはもちろん、カードローンやクレジットカードの使用実績も記載されています。
個人信用情報は個人信用情報機関によって管理されており、加盟している業者は債務者個人からの申し込みがあった場合に限り、信用情報の閲覧が可能です。
このように、個人信用情報は金融機関で共有されており、カードローンの利用を隠すことはできません。
また、審査基準の厳しい不動産投資ローンは、過去の取引履歴も厳しくチェックします。
長期延滞や債務整理などの「事故情報」が登録されていると、返済能力に乏しいと判断されて、審査通過の可能性が極めて低くなるのです。
２. 完済しているカードローンも要注意
「でも、自分はカードローンの借入はもう完済しているから心配ない」と思っている方もいるでしょうが、そんな方も注意が必要です。
●カードローンは解約しない限りいつでも借入可能な状態
通常のローン商品は、借入のたびに契約を結んでおり、借入金額を完済すれば契約は解除されます。
一方のカードローンは、一度契約をすれば新たな契約を結ぶことなく、限度額の範囲内で何度でも借入ができます。
借入残高がゼロになった状態でも解約されるわけではないのが、他のローンとの違いです。
つまり、いつでも借入可能な状態でカードローンが待機していることとなり、これは不動産投資ローンの融資担当者がマイナスに考えるポイントです。
契約しているカードローンを利用しないのであれば、不動産投資ローンの申し込み前に解約しておくのがいいでしょう。
３. カードローンは正当な理由が説明できる場合のみ利用する
カードローンの審査では、申込者本人にヒアリングをすることはほとんどありませんが、不動産投資ローンは高額融資のため、様々なヒアリングを行ないます。
カードローンを利用していると、何のために利用しているのか、まず聞かれるでしょう。
カードローンは、事業性資金を除けば、ほとんどの目的で利用可能です。
健全な消費生活を営むための資金、建築資金、リフォーム費用、教育資金、医療費など何でも構いません。
だからと言って、「生活に困っていたので」と回答すれば返済能力がないと判断され、「ギャンブルに使った」といえばお金にだらしがないと判断され、審査落ちの可能性があります。
カードローンを利用する際は、聞かれて困るような使い方はしない方が賢明です。
■不動産投資のためにカードローンを利用するのは絶対NGなの！？
これまでの話を総合すると、不動産投資ローンを組む際にはカードローンは絶対にNG、というイメージが強いです。
しかし、不動産投資をするためにカードローンを利用している方も実際にいるので、使い方によってはカードローンを不動産投資に利用するのもありです。
１. 超優良物件を見つけたとき
特に、超優良物件を見つけた際には、カードローンを利用するのもありです。
立地条件がよく、入居者の家賃収入が確実に見込めそうなアパートなどは、他の投資者も狙っています。
早く購入しないと、超優良物件が売り切れてしまうのでスピード重視ですが、オリックス銀行の不動産投資ローンでも、融資実行日は事前申し込みから3週間以上かかります。
そんなときには、数日で審査通過して融資も可能なカードローンを利用するのがいいでしょう。
２. 即断即決で便利に使えるカードローン
みずほ銀行などの都市銀行はもちろん、地方銀行やネット銀行でもカードローンを提供しています。
連帯債務者も担保物件も必要ありません。
ここでは、中でも「融資までのスピード」「銀行ならではの金利」にこだわったカードローンを紹介します。
●三井住友銀行カードローン
借入金利は年4.0％～14.5％、借入限度額は10～800万円です。
ネット以外にも、電話、ローン契約機など多彩な申込ができますので、思い立ったときにすぐに申し込めます。
三井住友銀行のキャッシュカードがあれば、ローン契約後すぐに借入できます。
ただし、三井住友銀行の口座がないと利用できないサービスが多いです。
●静岡銀行カードローン「セレカ」
融資金利は年4％～14.5％、契約極度額は500万円です。
初回借入で口座振込を利用すれば、契約当日に融資金を振り込むことも可能です。
提携金融機関であるセブン銀行ATMを使って手数料無料で借り入れや返済が行なえ、最長45日のキャッシュバックもあるため、利息や手数料の節約になります。
ただし、静岡銀行インターネット支店の口座が必要で、運転免許証を持っていないと書面での申し込みとなり、融資までに時間がかかってしまいます。
参考：静岡銀行カードローン セレカを申し込む前に注意しておく事
●楽天銀行カードローン
基準金利は年1.9％～14.5％、利用限度額は最高800万円です。
楽天銀行の口座は不要で既存の他行口座でもOKですので、口座開設の時間が節約できます。
審査結果は最短翌日にメールで連絡されますので、スピーディーに契約へ移行できます。
主なコンビニATMを手数料無料で利用可能ですので、手数料の節約になります。
ただし、申込方法がネットのみですので、ネット慣れしていない方には難しいかもしれません。
また、63歳以上は申し込めないので、老後の資産運用として不動産投資を考えている人には使いにくいカードローンです。
参考：楽天銀行のカードローンのメリット、デメリットを徹底検証！
●住信SBIネット銀行「Mrカードローン」
基準金利は1.59％～14.79％、借入極度額の最大額は1200万円です。
金利、限度額とも不動産投資には申し分ないスペックです。
仮審査の結果は、最短60分で知らされます。
コンビニATMでの利用手数料が無料ですので、さらなるコスト削減にも役立ちます。
ただし、審査結果によっては、年8.99％～14.79％のスタンダードコースの金利が適用され、金利面でのメリットが少なくなってしまいます。
また、実際には審査に時間がかかるとの口コミも多いです。
参考：住信SBIネット銀行ミスターカードローン徹底検証！
３. カードローンで借り入れしたらどんどん随時返済を利用すること
カードローンは、毎月最低返済額を支払っていけば（約定返済）、毎月の返済額は楽になるものの、返済期間が長くなってしまうため利息が多くなり、結果として返済総額は多くなってしまいます。
返済可能財源があるならば、随時返済を活用するのがおすすめです。
●随時返済とは？
随時返済とは、約定返済額以上の金額を返済することです。
返済期間が短くなり、利息の支払額も少なくなるので、返済総額も少なくなります。
住宅ローンなどで随時返済をしようとすると、手数料が発生することが多いですが、カードローンは手数料がかからず、しかもATMやインターネットバンキングから簡単に利用できます。
４. 金利が不動産投資ローンより遥かに高いので超優良物件が登場したときのみ使う
不動産投資ローンとカードローンを比較した際に、最も異なるのが借入利率です。
銀行系カードローンでは年5％～15％、消費者金融系カードローンでは年5％～18％程度が相場なのに対して、不動産投資ローンは年2％～5％が相場です。
住宅ローンの年0.4％～3％の金利相場からすると高いですが、常識的に見ても、カードローンより不動産投資ローンの方が明らかに低金利です。
ですので、カードローンを利用する際には、超優良物件が登場したときのみにしましょう。
■まとめ
不動産投資は、できるだけ不動産投資ローンで融資してもらうのがいいですが、時間がない場合はカードローンを利用するのもありです。
ただし、金利が高いので返済できないと信用毀損となり、返済実績などに傷を付けます。
あくまでも超優良物件が登場した場合にのみ利用するように心がけ、随時返済をして利息を抑えられるよう、ある程度の自己資金を持っておくのがいいでしょう。